フィリピン移住と投資

 

マニラのコンドミニアムの相場、特に賃貸の場合については

会社が面倒を見てくれる駐在員よりも、語学留学やビジネスで

長期滞在しようとする日本人から聞かれることが多い。

 

 

フィリピンNo.2の都市セブシティと比較にならないほど

街全体が大きく、投資やビジネス、遊びの選択肢が広いマニラ。

 

それだけに、賃貸も購入の場合も

コンドミニアムの価格はピンキリ。

 

相場はどんなものなのか？

 

 

マニラのコンドミニアム。相場って一体どれくらい？

 

 

賃料の相場は安いところで2万円台、

安全な場所で綺麗な物件を選べば4万円台というところ。

 

 

マニラで多くの日本人駐在員が住んでいるのは、

家賃が4万円以上のコンドミニアムがほとんど。

 

家族と移住なら家賃は10万円以上にもなる。

 

俺が住んでいたマカティのレガスピヴィレッジの

ホステルは、ワンルームなのに6万円ほどの家賃だった。

 

 

一方で居住用、または投資用にコンドミニアムを購入するなら

それこそピンキリ。

 

日本と同様ロケーションや広さで当然変わるが、

200万円から数千万円というざっくりしたものが相場になる。

 

 

古き良きマニラ、マラテの辺りでは100万円ほどで買える

ワンルームのコンドミニアムがあるし、高級住宅の多い

マカティやグローバルシティ辺りだと日本並みの価格の物件も。

 

例えばマニラ湾が見える高層コンドミニアムの20階、

日本で言う1LDKの物件で価格は1千万円ほど。

 

 

いずれにしても海外のコンドミニアムが便利なのは

多くがファーニッシュ（家具付）。

 

24時間セキュリティガードが入り口や

エレベーターホールにいるのは当然。

 

1階にはコンビニやレストラン、

クリーニング店やマッサージ店が入っていたり。

 

一定以上のグレードのコンドミニアムなら

屋上にプールやフィットネスジム、

ビリヤード場がついていたりする。

 

 

資本規制をしていたおかげでリーマンショックの

影響をほとんど受けず、東南アジアの他の国のような

異常な不動産価格の高騰とはならなかったフィリピン。

 

フィリピンだから、マニラだから手放しに

不動産投資にチャンスがあるかといえば

断言はできないが・・・

 

このような特殊事情もあって、少なくとも

タイのバンコクやマレーシアのクアラルンプールよりも

チャンスがあることは確か。

 

そしてやはり、セブよりも経済規模の大きい

首都マニラの方が投資のチャンスは大きいと言える。

個人的にはリゾートのあるセブの方が好きだが（笑）。

 

 

ただしマニラといえど物件選びが重要

であることに変わりはない。

 

場所によっては当然、

部屋に空きが出てしまうことに。

 

インカムゲインどころではなくなり、

それを返済に充てることを期待していたら

えらい目に。

 

 

マニラにコンドミニアムを購入するなら絶対中古！その理由は？

 

 

投資用であれ住居用であれ、コンドミニアムを持つなら

中古かプレビルド（完成前に購入）を選ぶことになる。

 

コンドミニアムを持つなら中古？

それともプレビルド？

 

これに悩む人が少なくないが・・・

個人的には中古をおすすめする。

 

 

マニラを始めフィリピンには

いわゆるプレビルドのコンドミニアムも多い。

 

これに投資することは、外国人はもちろん

海外でOFWとして働くフィリピン人にも

一般的になっている。

 

 

確かに成長・高騰していく市場の中で、完成後の

市場販売価格ではなく現時点での物件価格で

購入できるため、大きな利益が見込める。

 

さらに少額で支払っていけるメリットもあり、

完成時に新築物件が手に入るのは事実。

 

 

ただし、以下のような問題点があることも

知っておきたい。

 

 

諸外国に比べマシとはいえ、プレビルドについては

金額がかなり上がってきている

 

完成時に一括返済か銀行ローンを選ぶことになるが、

後者にはビザの取得が条件になっている場合があり

これが難しい場合はローンが組めない

 

管理会社のサービスレベルを事前にチェックするのが

難しく、完成後に水道の不備などで困る場合がある

 

→完成時に手抜き工事だったりすると、

その対応が後手に回ってしまう

 

完成前に業者の資金繰りミスなどにより

計画が頓挫するリスクがある

 

 

新車と全く同じだが、数年経てばすぐに中古（笑）。

 

新築によっぽどのこだわりがない限り、中古物件のほうが

長期的にはメリットが大きいことを覚えておきたい。

 

 

マニラにコンドミニアムを持つなら知っておきたいこと

 

フィリピンが東南アジアの中で最も伸びているといっても、

またマニラが今後30年の中で最も経済発展する国の

首都だとしても・・・

 

物件選びを間違えればインカムゲインも

キャピタルゲインも当然得られないということ。

 

物件選びには、地の利がやはり重要になる。

 

 

そして今の日本と比べ、経済成長が著しいフィリピン。

購入したコンドミニアムの値段がかなり上がったからと、

すぐに売却して大きなお金を得ようとする人も多い。

 

長期的に見るとこれは、損であることがほとんど。

 

経済的にそして人口が伸び続けている国については、

家賃収入つまりインカムゲインを長期間にわたって得ていく。

 

これを前提に投資をするのが賢い。

 

 

海外投資のプロ・チャーリーさんが、

丸の内でお茶をしたときに上海の事例を話してくれた。

 

彼がそこに持っていたコンドミニアムを3,000万円で

売却した後に、その価格が4倍の1億2,000万円に

上昇してしまい、とてももったいないことをしたと（笑）。

 

一度売ってしまえば途中参入はできなくなるし、

フィリピンのような成長国ならまだ伸びる可能性がある。

 

さらに売却時に課税されるのも大きい。

 

成長が見込める国であれば売却せずに

長期的にインカムゲインを得ていくのが賢いといえる。

 

 

最後にこれが何より重要だが、業者選びを間違えると

その投資は、利益どころかマイナスになって終わる。

 

しっかりした業者をパートナーにする。

実績や実力のあるデベロッパーを選ぶことが

最大のポイントとなる。

 

 

そもそも、海外については日本よりも情報が薄い上に

言葉や外国語での事務処理を面倒に感じる。

 

そこで丸投げに近い形で業者に依存してしまう傾向があるが、

実際これはかなり危険。あくまでも、あなたが

イニシアティブを持って案件を管理しよう。

 

マニラも含め、海外での投資は面倒な分だけ

リターンが大きいと銘記しておきたい。

 

 

まとめ。マニラに持つなら現地視察をしっかりと

 

マニラに限らず、海外に不動産を持つなら

何はともあれ、購入前に現地視察をしっかりすることが

国内の物件以上に求められる。

 

 

「マニラにコンドミニアム？

今さらって感じもしますね・・・」

 

京都から悪名高い（笑）マラテに移住して、

早10年以上のカツさんが言う。

 

 

ナイトライフが好きな人には

特に好まれる（笑）マニラ。

 

また新しいものの情報や人が集まってくるのは、

フィリピンの中ではやはりここだ。

 

それもあって、ここでカジノなどの事業投資や

コンドミニアムの不動産投資を続けている日本人も多い。

 

 

ところで投資には不確定要素がつきものだが、

明らかに勝ち負けが読めない案件に手を出すことは

おすすめできない。

 

 

例えば俺が購入した、ボホールの

リゾートホテル内のコテージ。

 

フィリピン政府が観光地化や治安維持に力を入れる

場所であること、日本の政府開発援助で新しい国際

空港ができていること。

 

またダイバーなどに有名な美しい海があること・・・

 

様々な情報や既成事実を根拠に

投資を決めている。

 

 

投資は今の資産を増やすというよりも、

むしろ守るためのもの・・・

 

この意識でいれば、射幸心をあおられて

焦ってお金を出すこともないだろう。

 

 

これは、俺がディアから勧められたマニラのLRT

ビトクルーズ駅近くのコンドミニアム。

 

 

便利な場所がある割に安くて

綺麗な感じだったが・・・スタジアムの騒音がすごく

とても購入する気にならなかった（笑）。